【物件資料】
🎈社區:龍興社區
🎈門牌:新北市中和區中山路三段114巷47號1,2樓
🎈樓層:1~2樓/共5層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪103.39坪(工業用)
🎈公設坪9.87坪
🎈另增建坪35.23坪
🎈土地坪:23.60坪【乙種工業區■115年公告現值：121000元/㎡】合計：78.02㎡
🎈點交情形:點交(僅1樓房間房號1A、2A、3B及2樓房間房號A2、B3)、不點交(1樓房間房號1B、2B、3A及2樓房間房號A、A1、A3、B1、B2、C1、C2、C3)
🎈拍賣原因:《給付簽帳卡消費款》
🎈投標地點:新北法院
🎈實價登錄:同社區公寓成交均價(45.44萬/坪)
🎈第四拍底價:2,782.0萬(24.6萬/坪)
【生活機能】
✅台灣松下電器股份有限公司，300公尺，步行4分鐘
✅環球購物中心新北中和,350公尺，步行5分鐘
✅民有公園(寵物公園),210公尺，步行3分鐘
✅海山高級中學，600公尺，步行8分鐘
✅員山公園，800公尺，步行11分鐘
✅板橋監理站,300公尺，步行4分鐘
【交通機能】
🚘民富郵局[新巴士]，280公尺，步行4分鐘
中和中山路三段極稀有1、2樓超大調度空間，緊鄰環球購物中心精華商圈！現況已改建為多間套房，具備強大滿租現金流。第四拍底價狂砍至每坪僅24.5萬，相較區域工業住宅市價具備極大價差空間。無論是改建長期置產，或是看中現成租金收益，這絕對是2026年中和區最具爆發力的法拍置產首選！！
一、環境特徵：環球商圈靜巷，生活與機能的完美平衡
📌街道氛圍：物件位於中山路三段114巷內，雖身處繁華的中和環球購物中心核心商圈，卻具備鬧中取靜的巷弄優勢，避開了主幹道的喧囂，極度適合上班族與租屋族群居住。
📌建築風格：本物件為屋齡29年的5層樓鋼筋混凝土（RC）造建築之1、2樓。整體社區外觀呈現穩重沉穩的台式公寓質感，低公設比讓室內使用坪數效益極大化，在市場上具備高度的空間競爭力。
📌綠地分佈：步行即可到達周邊民原公園、員山公園等指標性綠帶空間，提供外宿租客與周邊居民極佳的散步與休閒去處。
二、地段價值：工業區華麗轉身，具備高度稀缺與開發潛力
📌土地使用分區：本案土地屬於乙種工業區。雖為工業用地，但該區早已發展為高度成熟的工業住宅與商業複合機能區，具備彈性的空間使用調度潛力。
📌未來發展潛力：坐落於中和核心發展軸線上，緊鄰板橋與土城交界，周邊新案與廠辦總部陸續進駐，帶動整體地緣價值與就業人口紅利，未來增值空間可期。
📌稀缺性：市場上極少有1、2樓同時釋出且「主建物與公設合計達113.26坪」的大型物件。加上此案自帶35.23坪的增建使用空間，不論是規劃為企業辦公室、倉儲物流節點，或是現行的多間套房收租，皆屬市場絕無僅有的稀缺產品。
三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸鄰近主要交通幹道中山路三段、民富街，可快速串聯新北環快與國道3號。周邊有多線公車直達板橋車站與捷運中和新蘆線。
明星學區鄰近積穗國小、積穗國中，學區發展成熟，上下學便利。
百貨市場步行可達中和環球購物中心（GlobalMall），周邊亦有傳統市場、全聯福利中心與無數餐飲店家，商業機能近乎滿分。
醫療機構周邊設有眾多專科診所、藥局，並鄰近新北市立土城醫院與中和大型醫療體系，醫療照護資源完善。
四、法拍價格競爭力與利潤分析
目前同區域內相同土地使用分區（乙種工業區/工業住宅）之中古物件，市場成交均價約落在38~42萬/坪。本報告保守以市場均價38萬/坪作為基準進行精算。
(備註：所有預估單價與計價皆嚴格依據謄本公告總坪數113.26坪計算，不含增建坪。)
1.價差比率預估表（以市場均價38萬/坪為基準）：
拍次總價底價預估單價與市場價差比率狀態評估第一拍5,423萬47.8萬/坪高於市場價+25.7%溢價過高，已流標
第二拍4,340萬38.3萬/坪與市價持平+0.7%行情觀望，已流標
第三拍3,474萬30.6萬/坪低於市價-19.4%具備套利空間，已流標
第四拍(目前拍次)2,782萬24.5萬/坪低於市價-35.5%極致讓利，破盤黃金進場點
2.潛在利潤空間：
📌帳面獲利空間：若以第四拍底價2,782萬順利得標，對標市場總價值（113.26坪×38萬=4,303萬），轉手帳面潛在獲利空間高達1,521萬元，這還尚未將高達3523坪的增建價值算入，溢價利潤驚人。
📌預估租金投報率：筆錄記載1、2樓現況已被分隔為多間房間出租。若維持現狀滿租狀態，以中和環球商圈改裝套房單間保守估計10,000~12,000元計算，整體年租金收益預估可達150萬~180萬元，長期持有的純租金投報率高達5.4%~6.4%，遠超一般住宅表現。
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