【基本資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：帝后花園維多利亞區
📍地址：新北市新莊區立信三街40號11樓
📍結構：RC造
📍樓層：11樓/13樓
📍屋齡：約21年（完工日：94年10月14日）
📍土地使用分區：住宅區
📍用途：住家用
📍拍賣原因：清償票款（新北地方法院案號：114年度司執日字第181688號）
📍投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300號10樓
📍保證金：445.5萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：57.87坪
▶️主建坪：26.32坪
▶️附屬坪：3.31坪
▶️公設坪：28.24坪
▶️土地坪：5.88坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：幸福商圈、中平商圈、佳瑪商圈、副都心生活圈
✅學校：榮富國小(550公尺)、中平國中(500公尺)、新莊高中(450公尺)
✅政府機關：行政院新莊聯合辦公大樓(900公尺)、新莊文化藝術中心(650公尺)
✅醫院：衛生福利部台北醫院(2.2公里)
✅公園：黃城公園(750公尺)、新莊運動公園(1.5公里)、新北市新莊體育園區(1.5公里)
✅賣場：家樂福中平店(750公尺)、全聯福利中心新莊中平店(1公里)、小北百貨
✅大型百貨：宏匯廣場(1.4公里)
✅超市：全聯福利中心(550公尺)、家樂福超市(700公尺)
✅便利商店：7-ELEVEN(160公尺)、全家便利商店(260公尺)
✅捷運：機場捷運A4新莊副都心站(1.1公里)、機場捷運泰山站(800公尺)
✅公車：652、257、617、813、835等多路公車直達雙北市區
✅快速道路：台65線快速道路、台64線快速道路、新北環河快速道路
✅橋：大漢橋、新海橋、重新橋
✅高速公路：國道一號（五股交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→如備註或使用情形欄所示（建物自住點交，車位不點交）●
📢占有使用現況：114年6月26日假扣押查封時，據債務人表示為自己及家人自住，拍定後建物部分點交。
📢車位使用註記：債務人陳述有2個車位（B1編號110、B2編號89），惟謄本未獨立標示停車位，車位屬共有部分，實際有無分管協議投標人應自行查明，拍定後車位部分不點交。
📢瑕疵調查說明：經初步調查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡等情事；標的是否有漏水等屋況瑕疵，投標人應自行向現地查明評估，拍定後不得以此聲請減價或撤銷。
📢費用與登記負擔：標的若有積欠水電、瓦斯、管理費等，由拍定人自行洽商解決；土地及建物上之預告登記（請求權人：蘇O雄）拍定後塗銷。
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【他項權利】債權總額:4,776萬元
📌新光銀行，42萬元，設定日：110.01.06
📌新光銀行，1,734萬元，設定日：110.01.06
📌蔡OO，1,425萬元，設定日：113.11.08
📌陳OO，1,425萬元，設定日：113.11.08
📌蘇OO，150萬元，設定日：114.02.21
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/07/22｜3,480萬｜60.13萬／坪｜詳如備註｜流標
📍第二拍｜2026/08/12｜2,784萬｜48.11萬／坪｜詳如備註｜流標
📍第三拍｜2026/09/02｜2,227.2萬｜38.49萬／坪｜詳如備註｜目前拍次
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【環境特徵】歐洲村歐風古典街廓・純住名宅環境
📌街道氛圍：位於新莊著名「歐洲村」造鎮社區，立信三街環境靜謐、街廓優美，歐式建築風格整齊一致，居住質感極佳。
📌建築風格：古典穹頂與歐風雕花外觀，社區管理嚴謹、梯廳大器維護良好，具備高度指名度。
📌綠地分佈：步行可達黃城公園與中港大排親水願景公園，休閒散步與親水綠意兼具。
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【地段價值】核心商圈與副都心交會・黃金增值軸帶
📌土地使用分區：都市計畫內住宅區，生活與文教機能完整成熟，居住需求穩健。
📌未來發展潛力：緊鄰新莊副都心與宏匯廣場商圈，坐享重劃區各項重大建設利多外溢效應。
📌稀缺性：高樓層11樓極佳景觀採光，大坪數寬敞室內空間，在歐洲村中屬於難得釋出的自住標準大戶。
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【案件特色】高樓次頂優質宅・三拍八折破盤超值讓利
🎇坐落11樓高樓層，視野遼闊、通風採光極佳，居家生活品質高。
🎇歐洲村榮富國小明星學區宅，文教學術氣息濃厚，家長指定度高。
🎇屋主自住使用且法院公告建物部分有點交，交屋流程明確安全。
🎇經歷兩次流標打折，第三拍底價已大幅低於周邊同棟成交行情。
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【優勢與亮點】價格甜蜜極具競爭力・高CP值入主歐洲村
🏆價格破盤優勢：三拍底價單價僅38.49萬/坪，相較周邊5字頭市價具備高達25%以上的折價安全空間。
🏆點交安心保障：債務人自住且建物拍定有點交，可依法院強制執行程序合法點交。
🏆生活機能成熟：下樓即達中平路商圈、佳瑪商圈，採買餐飲應有盡有。
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【注意事項】
⚠️車位未獨立登記於謄本，且法院筆錄載明車位部分不點交，需自行向管委會查明分管使用權利。
⚠️依筆錄記載鑑價時未入室勘查，投標前建議至管委會側面了解管理費欠繳狀況與屋況。
⚠️需預先規劃法拍代墊款與尾款繳納期程（得標後7日內繳清尾款）。
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【價差比率估算】
💰拍次：第三拍
💰底價：2,227.2萬元
💰單價：43.47萬／坪（已扣除車位）
💰實價均價：56.00萬／坪（已扣除車位，同棟近期成交均價）
💰與實價價差比率：(56.00-43.47)/56.00=22%
💰狀態評估：單價明顯落入甜蜜買點，價差比率接近22%，具備極高投資與自住安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌帳面價差空間：以同棟成交行情約3,011萬元（52萬/坪）評估，三拍底價進場帳面即享有約783.8萬元價差空間。
📌預估租金投報率：以新莊歐洲村同類型大坪數電梯大樓評估，月租金行情約3.5萬至4.2萬元，以底價推算毛租金年回報率約1.89%至2.26%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方：榮富國小學區剛需家庭、新莊換屋置產客、台北外溢大坪數自住族群、尋求資產抗通膨買方。
🎯買方痛點：周邊新成屋動輒6~7字頭負擔沉重；大坪數低總價物件市場稀缺；擔心車位產權與點交程序複雜。
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