【基本資料】
📍類型：透天
📍地址：高雄市苓雅區建軍路175號2層樓
📍結構：加強磚造
📍樓層：1層至2層/2層
📍屋齡：49年（完工日：66年1月5日）
📍土地使用分區：第三種住宅區
📍用途：店鋪、住宅
📍格局：依現況說明
📍拍賣原因：拍賣抵押物（高雄地方法院案號：114瑞170607）
📍投標地點：高雄地方法院
📍保證金：319.2萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：45.54坪
▶️主建坪：31.22坪
▶️附屬坪：14.27坪
▶️增建坪：35.17坪
▶️土地坪：33.31坪
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【生活與交通機能】
✅學校：中正國小(1.2公里)、國立鳳山高中(650公尺)
✅政府機關：高雄市政府鳳山行政中心(450公尺)
✅醫院與藥局：國軍高雄總醫院(950公尺)
✅公園：衛武營國家藝術文化中心園區(1.2公里)、鳳山青年公園(1公里)
✅賣場：萬家福量販鳳山店(900公尺)
✅超市：全聯福利中心、美廉社
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通：台鐵正義車站(300公尺)、高雄客運建軍站
✅捷運：高雄捷運橘線-衛武營站(1公里）
✅公車：建軍站公車總站(1公里)
✅快速道路：中山高速公路銜接幹道、中正一路
✅橋：中正地下道（已平交化）
✅高速公路：國道一號（高雄交流道/中正交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢占有使用狀況：查封時債務人在場表示由其與配偶居住使用，一樓掛有元德茶行招牌現已無營業，拍定後點交。
📢增建與越界風險：暫編1540建號（約35.17坪）為未辦保存登記增建，其中第一層及第三層合計2.50平方公尺占用鄰地（正文段593-2、594地號），有被訴請拆除之虞且土地不在拍賣範圍。
📢禁止處分塗銷：不動產登記謄本記載經臺中市調查處囑託刑事禁止處分登記，拍定後如地政機關未協同塗銷，買受人需自行向刑事禁止處分機關辦理塗銷事宜。
📢瑕疵與費用：買受人就物之瑕疵無擔保請求權，未繳納之工程受益費、重劃工程費、差額地價等應由買受人自行處理。
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【他項權利】債權總額:1,296萬元
📌合作金庫銀行，1200萬，設定日：106.06.28
📌合作金庫銀行，96萬，設定日：106.06.28
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/07/30｜1,995.0萬｜59.9萬／坪（土地單價）｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/08/27｜1,596.0萬｜47.9萬／坪（土地單價）｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜1,276.8萬｜38.3萬／坪（土地單價）｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】衛武營藝術特區第一線
📌街道氛圍：位於建軍路道路寬敞，對面即為衛武營建軍站與藝文園區，具備優質商業與文化居住氣息。
📌建築風格：49年傳統兩層樓加強磚造透天厝，具備超大土地坪數與面寬發揮空間。
📌綠地分佈：緊鄰廣達47公頃之衛武營都會公園，享受極高綠覆率與休憩環境。
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【地段價值】捷運衛武營站黃金軸線
📌土地使用分區：第三種住宅區，土地持分達33.31坪且為獨立完整產權，土地保值性極高。
📌未來發展潛力：坐落衛武營國家藝術文化中心核心圈，受惠於捷運黃線交會站遠景及東高雄門戶計畫。
📌稀缺性：市區極為稀有之大土地持分（逾33坪）捷運站旁透天，改建與自用價值皆高。
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【案件特色】衛武營捷運特區大土地透天厝
🎇土地坪數高達33.31坪，謄本建物45.54坪加上增建35.17坪，實際使用空間超過80坪。
🎇第二拍底價1,596萬，土地單價僅47.9萬/坪，價格具備顯著折讓優勢。
🎇債務人自住且法院公告點交，產權與交付明確。
🎇臨建軍路主幹道，適合規劃文青店面、工作室或大坪數住宅。
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【優勢與亮點】捷運特區超值大土地透天
🏆點交明確無風險：屋主自住，拍定後法院點交，掌握度極高。
🏆土地價值高估：第二拍底價土地單價約47.9萬/坪，對比區域實價行情（約57萬/坪）具備顯著安全邊際。
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【注意事項】
⚠️增建部分（約35.17坪）占用鄰地2.50平方公尺，有遭訴請拆除風險且無法辦理第一次登記。
⚠️謄本載有刑事禁止處分登記，需配合地政與囑託機關辦理塗銷流程。
⚠️屋齡達49年且為加強磚造，拍定後宜預留整體結構評估或大規模裝修修繕預算。
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【價差比率估算】
💰拍次:第二拍
💰底價:1,596.0萬元
💰單價:47.9萬元／坪（透天類型以土地坪數33.31坪做為計價基礎）
💰實價均價:57.0萬元／坪（周邊半徑500公尺內、屋齡39~59年透天土地單價均價，未扣除車位）
💰與實價價差比率:(47.9-57.0)/57.0*100%=-16.0%
💰狀態評估:第二拍底價土地單價低於周邊實價行情約16.0%，已具備極高的安全邊際與獲利空間，競標熱度預期提升。
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【潛在利潤空間】
📌若於第二拍（1,596.0萬元）順利拍定，對比周邊市場行情（總價約1,898萬元），帳面折讓獲利空間約302萬元（約16.0%價差）。
📌周邊整棟透天厝/店面月租金行情約為28,000元~35,000元，若以二拍底價入手，預估租金毛投報率約2.1%~2.6%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:看好衛武營特區發展之置產客、需要大土地改建或自建之買方、在地自用商家。
🎯買方痛點:周邊新成屋與電梯大樓總價高昂且土地持分極小，本案能以合理價格取得逾33坪之珍貴土地。
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